文 | 内幕君

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去年3月30日，华侨城A发布完2021年财报，小股民狗蛋吓了一大蹦：

【资料图】

归母净利润38亿元，同比足足下降了70%。

万科、保利、招商蛇口也下降，狗蛋知道大家日子都不好过。而央企兄弟里能下滑7成的，华侨城独一份，发文呼救的建业同比下降66%，城子的表现还不如人家。

所以狗蛋很不李姐，为什么会这样婶儿。

前几天，华侨城A发布2022年财报，狗蛋看完又不李姐了:

归母净利润为-109亿元，同比下降387.05%。

去年玩的是高台跳水，今年直接从珠峰往下跳了。

面对上市15年来首次由盈转亏，而且是巨亏，华侨城交代四点原因，概括起来是去年总营收不行，行业整体毛利率不行（我们也不行），投资收益减少，计提大额存货跌价准备及资产减值损失。

这一两年市场下行，计提减值的房企不少，就连拿地很谨慎的“利润王”中海，去年的存货减值准备也有15.2亿，另一央企巨头招商蛇口，计提64亿资产减值准备，其中存货跌价准备36.41亿。

但还是没有哪家央企像华侨城，计提存货跌价准备超百亿：

高达115亿元。

就连日子苦哈哈的民企，也只有蓝光、富力少数“爆雷”选手达到这个数值。

企业对资产减值的判断本身具有主观性，也就是说，有一定操作空间，好比自己扇自己嘴巴子，要使多少劲自己说了算。

狗蛋不明白，浓眉大眼的华侨城为什么对自己那么狠，一巴掌把自己抽翻。

狗蛋还没学会用历史的眼光看问题。

2

说起华侨城，外界很容易想到它独特的发展模式，即文旅+地产。

利用文旅低价勾地，通过住宅开发高价卖房，赚了钱再反哺文旅。这种低买高卖的模式，让旗下主要的地产上市平台华侨城A一度拥有超过50%的毛利，最高时达60%，中海看了都羡慕。

在段先念执掌的8年里，“华侨城模式”推动业绩走到了巅峰：

2014年，华侨城A营收首次突破300亿；

2016年，华侨城A营收突破350亿，净利润创新高达到68.8亿；2019年，营收600亿，利润总额达192亿；

2020年，利润总额首次突破200亿。

执掌华侨城之前，段先念曾任西安市副市长，在任期间打造了大唐芙蓉园、大唐不夜城、大雁塔等景区，有人评价他：让西安的旅游业上了一个台阶。

有人说他，一个人成就一座城。

到了华侨城，这句话好像也适用，一个人成就了一座华侨城。

只不过狂飙的后遗症，再遇上行业下行周期，留给继任者的那座城，不再那么富丽堂皇了。

狗蛋去年看到华侨城A2021年报增收不增利，甚至净利润高台跳水，也就不奇怪。发布年报当天，段先念正式退休，棒子交到了保利来的张振高手里。

2022年超百亿计提减值，痛打自己一拳，大概想一次性出清历史“烂账”。

这叫，前任舵手的归前任。

上市公司利用减值操纵利润，就跟狗蛋英年早秃不是什么秘密，也不是难事。你说你跌了就跌了，减值这块上，不用证明你跌是你跌。

当市场回暖，或者自己需要的时候，再把计提的减值转回来，财报就好看了。

段先念还在任时说过，暴风雨过后的森林，朽木枯枝败叶剥落后，整个生态更为健康可持续。

新的管理层也是懂生态的，所以要把旧时代像剥落败叶一样剥掉。

跌入谷底，然后等待着，剩下的每一步都是反弹。

3

问题是，等待继任者的不只是业绩急坠。

4月1日，成都东二环沙河畔，两个小区的业主爆发冲突。双方业主隔着一道铁墙叫骂推搡，还有人往人群里扔出砖头、铁棍。冲突导致多人受伤，有业主伤势较重入院。

两个小区一个叫御龙山，一个叫滨江壹号。

铁墙是御龙山业主自费造的，他们不想让对方过来蹭环境。

滨江壹号的业主去找开发商华侨城，华侨城说这墙应该拆。滨江壹号业主收房时大门没法走，华侨城说大门应该大家一起用。

御龙山的不服：我们不是一个楼盘，凭什么跟你共享？

滨江壹号的业主也委屈：当初买房，开发商带着我们参观御龙山说资源互通，现在凭什么不让我们共享？

两个小区同属一个地块，香港开发商信和2007年拿地后，先开发了御龙山一期二期，华侨城2017年收购三期四期开发滨江壹号，规划上标注分期线上不设围墙。

矛盾的根本在于两个小区品质和价格差太多。御龙山目前二手房均价每平2.7万左右，滨江壹号三期开盘价在1.7万-1.9万。后者品质完全不如前者，存在不同程度减配。

所以，滨江壹号的业主一边跟开发商battle，一方面要跟邻居battle，大概是2023年度最悲催业主了。

有网友给双边业主劝和：你们应该团结起来找开发商理论，而不是底层互相伤害。

前几天，武汉下大雨，华侨城欢乐天际楼栋入户门天花板漏水，水滴从照明灯口不断涌出跌落，有位业主拍了视频传到抖音，告诉大家：

华侨城以极高的成本打造了独特的屋檐景观灯，雨水在灯光的照射下显得晶莹剔透。

视频配上BGM《江南》，这首歌狗蛋读初三时就开始听了，直到看见欢乐天际的「水晶灯」，才懂得什么叫：

雨到了这里缠成线。

这位业主后来又拍了小区的地下车库，眼看漏得更厉害，水柱从天而落，业主说：

高端车库就该有免费洗车服务，这是华侨城重金打造的自动喷淋管道，美中不足的是没有喷泡沫。

欢乐天际的业主终于明白什么是欢乐天际，就是一下雨就欢乐到天际。

除了成都、武汉项目，华侨城重庆、上海、无锡、郑州等地的项目也遭遇维权。

有投资者在投资者互动平台问：华侨城曾以高端品质著称，但目前很多项目的降标减配行为对品牌声誉造成重创，后续如何挽救？

他担心公司管理层没有意识到问题的严重性。

被维权的项目多了，枯枝败叶多了，就不是剥落的事，是要花心思重新培育的事。

4

今年二月份，上海浦东华侨城纯水岸的业主，写了一份长达43页的维权PPT，控诉华侨城虚假宣传、货不对板。

前期宣传时，外墙采用铝板+玻璃幕墙，去年底业主发现部分外立面已经完工的楼栋北侧，本来应该安装铝板的地方被偷偷换成涂料。

业主还被告知：北侧局部调整为涂料，是经过规划部门批准的。

原来2021年时，华侨城已经向当地规划部门提出变更，说是原先设计的铝板外立面会造成反光，产生光污染，影响周边小区，拟将局部铝塑板替换为环保涂料。

上海人民可不好忽悠，稍微用点常识就粉碎了开发商的小九九：

楼盘使用的是哑光铝板，不是强反光材料。太阳很少照射北立面，缺乏光污染的直接证据。

你说存货跌价那就跌价，但凭什么你说污染就污染了，哼。

有一回，业主派了代表去面谈，开发商代表没出面，只捎来一句话「不满意可以退房」，更是把上海人民气坏了。业主觉得这个开发商太傲慢。

张振高掌舵以来，不断在内部强调华侨城要“专业化、市场化”。

他跟股东说，华侨城将以“操千曲而后晓声，观千剑而后识器” 的韧劲不断提升专业能力、创新能力，努力成为行业佼佼者，赢取更大的市场。

没当过董事长的狗蛋不懂大企业经营之道，不过在烧烤一条街摆过烧烤摊的他，还是懂做小生意的，他说：

大道至卷，口碑不行的先被卷。

来源 | 地产风声（ID：fangshi488）