近日，李嘉诚的长江实业旗下新盘“亲海駅II”公布首张价单，最便宜的开放式单位实用面积210平方呎（约合19.5平米）产品，在扣除18%折扣后，总售价为290万港元，折后单价约13810港元/每呎（约13.68万元人民币/平方米）。这一售价较项目周边在售二手房还要低30%。

李嘉诚抛售香港新盘的消息引爆业内对香港楼市前景的探讨。

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在8月7日召开的2023博鳌房地产论坛系列活动中，恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗对此评价道，“为什么大家都认为7折是便宜了？其实不是7折便宜了，是他对市场的脉搏摸得比你跟我准确。”

在陈启宗看来，未来香港的住房一定会商品化，所谓商品化就是变成大众商品，不再是稀有的资产。

此外，陈启宗还谈到了香港目前尚未被重视的资产——新香港人。

“现在你到中环去找那些最贵的那些餐馆去吃饭，听到的都是普通话，比广东话还要多，那些人都是饱读诗书的。”陈启宗说。

近两年，香港“优秀人才入境计划”(简称“优才计划”)限制有所放宽，在学历、收入等方面都具备优势的新兴“香港人”有望为港带来多重意义上的新鲜血液。

“从整体社会的角度来看，怎么好好利用这些人？这很重要。”陈启宗表示，目前最大的障碍仍是语言，香港人一般都不太会说普通话。

“未来内地仍有增长”

针对内房企正在经历的动荡，陈启宗称，地产行业必须回归理性。

“没有经历过两三个大周期、大起落的房地产商是不可靠的房地产商。”陈启宗表示，房地产是可以破产的行业，破产后土地还在，土地不会因为拥有者破产而消失，也不会因为破产而使它的价值下降。这跟很多其它行业不一样。

“（内地房地产行业）以往30年没有经过大的波动和大的破产潮，所以房地产商以为他们永远立于不败之地，但并非如此。可以说不让企业破产也是政府有形的手在管控，而不是照着市场力量而行的行为。但是反过来说，政府帮了好多房地产商的忙。”在陈启宗看来，以往这30年应该破产而没有破产的企业，不是因为他们本领大。

陈启宗指出，从政策制定来看，在长远如何平衡市场的力量和政策的调控，这两个还是需要经过失败、经过成功，而慢慢改进、学习的过程。他希望有一天房地产行业还是能够以市场力量为主导，当然需要有合理的调控，但必须要非常小心、非常有鉴别力，来制定什么时候该调控、调控力度多大、怎么调控。

内房企在动荡，但在陈启宗看来，内地商业市场仍然有机会，“头四五个月是双位数字的增长，下半年恐怕不会再有双位数字的增长。只要经济能够平稳的发展，商业还是会发展的，商业房地产还是会有进步的。”

在他看来，目前内地部分运营商业的民营企业很难再新获取项目，港企、外资有了更多机会。

轻资产属于市场快速发展时代

近年来，内地商业地产青睐轻资产模式，而香港发展商始终在坚持重资产。

“为什么要走轻资产？除非市场快速发展，或机会遍地都是。”陈启宗表示，在市场机会多的向上发展的环境里，做轻资产是对的，但在土地稀有的香港，重资产模式更为合适。

“当然20年前、 30年前，中国内地的住房市场如日中天的时候，大发展的时候到处都是机会，你在当时做轻资产，我可以理解。”陈启宗说，以往这十年增长速度慢慢减弱的时候， “（做轻资产）就是告诉世界我没钱，我说得白了，我知道不好听的，但道理就是这样子的。”